Jak sprzedać zadłużoną nieruchomość?
Sprzedaż zadłużonego mieszkania jest transakcją bardziej złożoną niż sprzedaż tradycyjna, a dodatkowo komplikuje ją fakt, że czasami jest już zajęta przez komornika. Sprzedaż na własną rękę może być jednak dla dłużnika dużo korzystniejsza, dlatego warto bliżej poznać tę procedurę.
Przez zadłużenie nieruchomości należy rozumieć kilka sytuacji. Pierwszą z nich jest obciążenie mieszkania bądź domu hipoteką, która przed sprzedażą musi być spłacona, albo przeniesiona na nowego nabywcę. Nieruchomość może być również zadłużona z powodu nieregulowania przez jej właściciela należności do spółdzielni. Taka sytuacja również stwarza problemy podczas sprzedaży, ponieważ kupujący może zażądać od sprzedającego zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami. Innym przypadkiem jest sytuacja, gdy mieszkanie jest obciążone innymi niż hipoteka długami właściciela. Wówczas jego wierzyciele mogą wszcząć egzekucję w stosunku do nieruchomości, czego w ich imieniu i na ich wniosek faktycznie dokonuje komornik.
Z mieszkania sprzedanego podczas licytacji komorniczej pokrywane są długi właściciela. Jednak cena sprzedaży takiej nieruchomości może być znacznie niższa od rynkowej, co oznacza, że albo długi właściciela mogą nie zostać pokryte w całości, albo po ich spłacie otrzyma on dużo mniej gotówki, niż otrzymałby sprzedając mieszkanie lub dom na własną rękę. Podczas licytacji komorniczej cena wywoławcza w I terminie wynosi bowiem ¾ ceny oszacowania. Jeśli nie dojdzie do sprzedaży, wyznacza się II termin, w którym cena wywołania wynosi już 2/3 ceny oszacowania. Oczywiście komornik nie zwolni zajętego mieszkania mając słowo dłużnika, że pieniądze ze sprzedaży przeznaczy na spłatę zobowiązań, to za duże ryzyko zarówno dla komornika jak i wierzyciela. Jednak niektóre banki, posiadają w swojej ofercie możliwość pomocy w sprzedaży nieruchomości stanowiących zabezpieczenie hipoteczne na warunkach rynkowych. Jest to sytuacja korzystna zarówno dla dłużnika jak i banku, ponieważ przy sprzedaży komorniczej uzyskane środki mogą okazać się niewystarczające na pokrycie zadłużenia. Dłużnik chcący skorzystać z takiej opcji musi wyrazić zgodę, aby bank działał w jego imieniu i we współpracy z pośrednikiem nieruchomości, dom lub mieszkanie sprzedał na rynku komercyjnym. Z reguły koszty pośrednika w takim wypadku pokrywa bank.
Inną sytuacją jest sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką, w stosunku do której egzekucja się nie toczy. Trzeba w tym wypadku spełnić kilka formalności. Konieczne jest uzyskanie zgody banku, którego kredyt ta hipoteka zabezpiecza. Zgoda obejmuje wykreślenie hipoteki w chwili otrzymania zapłaty za całość zobowiązania. W takim wypadku kupujący zamiast przelać pieniądze na rzecz sprzedawcy, przelewa je na rachunek wskazany przez bank, a po pokryciu należności, bank wykreśla hipotekę z księgi wieczystej.
Kupujący dla własnego bezpieczeństwa powinien zażądać od sprzedającego zaświadczenia ze spółdzielni o niezaleganiu z opłatami. Jeśli widnieje tam jakieś zadłużenie, strony mogą umówić się w ten sposób, że kupujący część środków na jego spłatę przeleje bezpośrednio do spółdzielni, resztę płacąc sprzedającemu. W ten sposób sprzedający pozbędzie się długów, a kupujący będzie miał pewność, że zostały one uregulowane.