Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości
Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości bardzo często odbywa się w ten sposób, że strony podpisują umowę przeniesienia własności na podstawie zaświadczenia z banku, że kupujący otrzyma kredyt. Następnie sprzedający musi dostarczyć do banku kredytującego akt notarialny, i dopiero wtedy bank uruchamia środki na zakup nieruchomości. Jednak z różnych przyczyn kupujący może tego obowiązku nie dotrzymać, a wtedy sprzedający, mimo przeniesienia własności, nie otrzyma pełnej zapłaty. Może on jednak, w tym oraz w innych przypadkach, skorzystać z prawa odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości.
Kwestie te reguluje kodeks cywilny, który dopuszcza rozwiązanie umowy, gdy jedna ze stron zwleka z wykonaniem zobowiązania umowy wzajemnej, czyli we wskazanym wyżej przykładzie będzie to zwłoka z zapłatą ceny zakupu (całości lub pozostałej części, jeśli wcześniej została wpłacona zaliczka lub zadatek). Przedtem jednak strona, która chce od umowy odstąpić, musi wyznaczyć drugiej stronie dodatkowy termin na wykonanie tego zobowiązania, z zastrzeżeniem, jaki skutek rodzi nieuiszczenie ceny. Jeśli termin ten upłynie bezskuteczne, czyli gdy strona zobowiązania nie wykona, można odstąpić od umowy.
Kwestia ta budziła wątpliwości interpretacyjne, ponieważ w większości przypadków kupujący, przed zawarciem umowy przeniesienia własności, płaci sprzedającemu część ceny w postaci zadatku lub zaliczki. Zapłata części ceny dla niektórych przemawiała za tym, że od umowy takiej nie można już odstąpić. Jednak za przeciwnym stanowiskiem opowiedział się Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 20 listopada 2015 roku (sygn. III CZP 83/15) wskazał, że odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości ze względu na zwłokę w zapłacie pozostałej części ceny jest dopuszczalne, mimo, iż świadczenie sprzedającego jest w tym wypadku niepodzielne, a świadczenie kupującego jest podzielne (zapłata w częściach ).
Jest to zabezpieczenie interesów sprzedającego w sytuacji, gdy kupujący, już po podpisaniu umowy przeniesienia własności nieruchomości, uchyla się z zapłatą reszty umówionej kwoty. W innym wypadku mogłoby dochodzić do absurdalnych sytuacji, w których sprzedający traciliby swoje mieszkania za ułamek ich wartości.
Od umowy takiej można odstąpić również bez wyznaczania terminu na spełnienie zobowiązania, a można to zrobić, gdy:
-
strony zastrzegły w umowie termin na wykonanie umowy, a po jego bezskutecznym upływie przysługuje im prawo do odstąpienia od umowy,
-
wykonanie zobowiązania po terminie nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na cel umowy, znany stronie będącej w zwłoce.
Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej ma obowiązek zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała na poczet umowy. Dodatkowo może żądać naprawienia szkody, wynikłej z niewykonania zobowiązania.