Prawo odkupu i prawo pierwokupu w sprzedaży nieruchomości
Regulacje dotyczące prawa odkupu zawarte są w Kodeksie cywilnym. Zawarcie umowy z zastrzeżeniem prawa odkupu oznacza, że kupujący ma obowiązek, że po stronie kupującego powstaje obowiązek zwrotnego przeniesienia własności. Obowiązek ten powstaje w momencie złożenia przez sprzedającego oświadczenia w formie aktu notarialnego o skorzystaniu z prawa do odkupu. Prawo odkupu może być zastrzeżone na rzecz osoby trzeciej. Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne.
Zastrzeżenie prawa odkupu ma charakter zobowiązania umownego. Kupujący odpowiada w przypadku niewykonanie zobowiązania. Sprzedawca nie będzie mógł skorzystać w tej sytuacji z uprawnienia w odniesieniu do osoby trzeciej, która stanie się właścicielem rzeczy na podstawie kolejnej umowy sprzedaży. Przysługuje mu wówczas roszczenie odszkodowawcze od osoby, z którą zawierał umowę.
Prawo odkupu nie ogranicza prawa własności rzeczy nabywanej przez kupującego, warto jednak wynegocjować niższą cenę sprzedaży.
Jak wynika z art. 593 ust. 1 Strony mają dowolność w określeniu terminu, jednakże maksymalny czas istnienia uprawnień sprzedającego to pięć lat. Nie ma możliwości zapisania w umowie dłuższego terminu.
Prawo odkupu rodzi także obowiązki po stronie uprawnionego sprzedawcy. Należy do nich zwrot ceny, kosztu sprzedaży oraz nakładów koniecznych poniesionych na daną rzecz, które zostały poniesione przez kupującego. W przypadku nakładów, które nie były konieczne, sprzedawca zwraca wartość w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy.
Cena odkupu może być ustalona przez strony w momencie zawierania umowy. W sytuacji gdy tak określona cena przenosi cenę i koszty sprzedaży, sprzedawca może zażądać jej obniżenia do wartości rzeczy z chwili wykonania prawa odkupu zgodnie z zapisem art. 594 par. 2 KC.
Prawo pierwokupu oznacza, że zbywca nieruchomości ma prawo do pierwszeństwa kupna oznaczonej nieruchomości na wypadek, gdyby druga strona umowy sprzedała rzecz osobie trzeciej. Może ono wynikać z przepisów prawa lub zawartej umowy. Z tego prawa można skorzystać tylko wtedy, gdy właściciel nieruchomości chce ją sprzedać.
Właściciel nieruchomości zobowiązany jest powiadomić o fakcie chęci sprzedaży osobę uprawnioną do skorzystania z prawa pierwokupu. Osoba uprawniona w terminie miesiąca od otrzymania informacji może złożyć stosowne oświadczenie o chęci skorzystania ze swojego prawa. Takie oświadczenie wymaga formy aktu notarialnego.
W przypadku, gdy właściciel sprzeda nieruchomość osobie trzeciej, a nie poinformuje o zamiarze sprzedaży osoby z prawem pierwokupu poniesie odpowiedzialność za wynikłą z tego faktu szkodę uprawnionego. W przypadku, gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana jest z mocy prawa nieważna.
Informacja o zastrzeżeniu prawa odkupu lub pierwokupu można znaleźć w księdze wieczystej nieruchomości.